Algoritmo para comprar e vender um apartamento ajudará a evitar erros nas transações imobiliárias, pois é uma descrição detalhada do seu percurso, mostra o curso da ação e os procedimentos necessários.
Artigo foi atualizado em 20 de maio de 2019.
Este artigo descreve um plano passo a passo. compras apartamentos relevantes em 2019.
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Se você primeiro precisar vender um apartamento - leia o artigo: Algoritmo para vender um apartamento
ATENÇÃO! As transações de alienação de bens imóveis ou ações com o direito de propriedade de menores e incompetentes legalmente estão sujeitas à certificação notarial obrigatória.
O conteúdo do artigo é detalhado:
Contrato preliminar
Se o valor necessário para a compra estiver disponível, você poderá, após verificar os documentos do apartamento, concluir um acordo. Para proteger o objeto de sua escolha das reivindicações de outros compradores, se houver necessidade de esperar (com uma hipoteca, com a venda de outras propriedades), um contrato preliminar de venda ajudará.
Neste documento, além dos pontos fundamentais sobre o objeto da venda e as partes, é importante indicar:
- conclusão de um acordo
- transferência de dinheiro
- a transferência real do apartamento para o comprador,
- cancelamento de registro de pessoas não autorizadas para o comprador,
2 - procedimento de liquidação:
- - se haverá um adiantamento e de que forma:
pagamento antecipado (em caso de cancelamento do contrato de compra e venda por iniciativa do comprador, esse valor permanece com o vendedor)
uma promessa que será devolvida ao comprador se um dos lados se recusar a assinar o documento principal,
- fontes de pagamento para o valor do objeto (cuja parte é paga às custas de fundos próprios, às custas dos fundos emprestados),
- montantes de pagamentos e métodos de transferência de dinheiro,
- para contas de serviços públicos,
- condições especiais (se haverá móveis, encanamentos caros, que no momento da transferência do apartamento podem ser substituídos por um análogo mais barato, etc.).
Tributação
Se a propriedade pertencer a menos de 5 anos (se for doação, herança ou privatização - 3 anos) e custar mais de 1 milhão de rublos, então, do valor da transação além do especificado, o vendedor deverá pagar 13% do imposto de renda. Para evitar isso, o contrato indica um preço mais baixo. Para o comprador, isso está repleto de que, em caso de litígio judicial, o último procederá do fato de que apenas o valor que está escrito no documento é pago pelo apartamento.
A saída é indicar que o objeto imobiliário é vendido por 1 milhão de rublos, mas melhorias inseparáveis são aplicadas a ele com o custo de X-rublos, onde X é o valor total do objeto menos 1 milhão de rublos. Formulações semelhantes também são adequadas para organizações de crédito que emitem empréstimos hipotecários.
Mas o comprador tem o direito, uma vez na vida, de receber uma dedução de imposto referente à compra de moradia pelo valor prescrito no contrato (não mais que 2 milhões de rublos). Se você especificar um valor menor, ele poderá perder parte do valor da dedução de imposto. Se os documentos indicarem 1 milhão e pagarem 2 milhões, as perdas serão:
(2.000.000 - 1.000.000) x 0,13 = 260.000 rublos.
Além disso, o vendedor fica isento do imposto de renda pessoal se vender sua única moradia.
Se as reivindicações se referem à qualidade da habitação - pechincha. É bem possível reduzir a quantidade necessária por parte do custo de reparos futuros.
Se as condições não lhe agradarem, você deve recusar a transação ou adiá-la.
As regras básicas da transação de venda de imóveis
Para que uma transação imobiliária seja válida, deve atender a várias condições:
- Realizado de acordo com a estrutura legal. Por exemplo, não é permitido elaborar um contrato focado na alienação de objetos relacionados a áreas comuns em um edifício de vários andares.
- Os participantes da transação devem ser capazes e competentes.
- O vendedor de imóveis deve ter a propriedade do objeto alienado.
- Cada uma das partes envolvidas na transação deve concluí-la voluntariamente.
- O consentimento das partes na compra e venda é confirmado pela notarização do contrato de venda de imóveis.
- O registro da venda de imóveis no governo após a transação é um pré-requisito.
O não cumprimento de um dos itens acima pode se tornar a base para romper o relacionamento entre o vendedor e o comprador, além de invalidar a transação de compra e venda.
Naturalmente, cada comprador está preocupado com a questão da segurança no momento da aquisição de imóveis, porque os golpistas ainda não foram transferidos.
Mas, na maioria das vezes, os problemas surgem não por culpa dos golpistas, mas pela falta de conhecimento das leis da Federação Russa relacionadas à venda.
Considere algumas regras que são obrigatórias para uso em transações imobiliárias:
Ao adquirir um imóvel, você deve primeiro verificar todos os documentos do título confirmando a propriedade do mesmo.
Pode ser:
- Certificado de propriedade do apartamento (privatização).
- Contrato de venda.
- Herança por lei ou testamento.
- Contrato de presente.
Todos os documentos devem ser enviados em originais., com o selo e o registro da IPV ou de outro organismo substituindo a agência. Cópias e copiadoras não são adequadas neste caso.
É necessário um certificado do Departamento de Habitação indicando o número de pessoas registradas no imóvel à venda. Esses dados também podem ser esclarecidos de forma independente no Departamento de Habitação, uma vez que é desejável excluir a presença de pessoas que se aposentaram temporariamente, mas mantendo os direitos ao apartamento.
O passaporte do lado da venda também merece atenção ou seja, a página com marcas no registro de casamento e local de residência. É importante lembrar que os bens adquiridos em um casamento pertencem a ambos os cônjuges e o direito a ele também pertence a ambos (exceto os bens doados e herdados).
Se crianças com idade inferior a maioria estiverem registradas no espaço , na véspera da transação, é necessário solicitar o cancelamento do registro e é recomendável verificar esse fato.
Corretores de imóveis experientes têm uma regra - desconfie de imóveis muito baratos e foi repetidamente testado na prática. Uma pessoa que conhece a ilegalidade de suas ações, procura vender o objeto mais rápido e mais barato.
Há momentos em que os imóveis são vendidos por procuração. O comprador é simplesmente obrigado a mostrar cuidados especiais, caso contrário, as consequências negativas não podem ser evitadas. A validade da procuração é muito importante. Se o diretor for uma pessoa idosa, pode ser que ele já tenha morrido; portanto, a procuração não é mais válida. A procuração também deve estar alerta com uma nova data de emissão, pois essas são frequentemente usadas por fraudadores.
Há outros momentos desagradáveis em que as transações por proxy são reconhecidas como inválidas. Portanto, no mínimo, você precisa garantir que o diretor esteja vivo e que o documento tenha sido elaborado por ele voluntariamente. A opção ideal é a presença do principal durante a transação.
De preferência a presença do comprador do imóvel no momento da transferência pelo vendedor dos documentos necessários para a venda. Requisitos separados para um notário público: um escritório e um longo período de trabalho.
Em relação aos esquemas de recebimento e transferência de dinheiro. Vários podem ser oferecidos. São pagamentos em dinheiro e sem dinheiro, realizados antes da transação ou durante a mesma, com ou sem pagamento antecipado. Todas as nuances são decididas antecipadamente, de comum acordo entre as partes.
Preparação dos documentos necessários
Os documentos para registro de um contrato de venda de imóveis podem ser divididos em em duas categorias:
Primeira categoria - são documentos na ausência dos quais o notário não poderá realizar uma transação de compra e venda e atestar a transferência de propriedade do imóvel.
Estes incluem:
- Documentos do título da propriedade (ao vender por procuração, ela é anexada).
- Característica de ajuda sobre o valor estimado do objeto.
- Passaporte técnico.
- Certificado do Gabinete de Habitação (Formulário nº 3), que indica o número de pessoas registradas na propriedade alienada.
- Documentos de identificação do vendedor e do comprador, seus códigos de identificação.
- Certidão de casamento ou divórcio (no primeiro caso, será necessário o consentimento do (s) cônjuge (s) para conduzir a transação).
- Permissão do Conselho de Administração para realizar uma transação na presença de filhos menores.
Segunda categoria - Este é um certificado de pagamento de serviços públicos para o objeto alienado, bem como outras informações sem as quais um notário pode realizar uma transação. Em vez disso, eles são necessários pelo Comprador para evitar problemas com a habitação e serviços comunitários.
Considere o procedimento para comprar e vender imóveis:
- A primeira etapa - pesquisa de objetos
Consiste em encontrar moradia, visualizando várias opções de apartamentos. Depois que o comprador para qualquer opção, ele faz um depósito.
O vendedor escreve um recibo para receber parte do dinheiro para pagar pelo apartamento ou as partes estabelecem um contrato de depósito preliminar. Nesta fase
O comprador realiza uma auditoria legal da propriedade (pureza dos documentos do título, identidade do vendedor, etc.).
- A segunda etapa - preparação do contrato de venda
Após a preparação de todos os documentos necessários, as partes firmam um contrato de venda por escrito do imóvel, que pode ser autenticado.
Deve refletir os seguintes pontos: informações do Vendedor e do Comprador, o endereço do objeto a ser descartado e seu valor, o método de transferência de fundos e o período durante o qual eles devem ser transferidos para o Vendedor, a distribuição dos custos de transação, a data do despejo (transferência de chave).
- A terceira etapa é a transferência de dinheiro
A opção mais segura e conveniente para acordos mútuos entre os participantes da transação é a transferência de dinheiro através de uma célula bancária. O contrato para seu uso deve ser celebrado de forma que o Vendedor possa receber o valor devido até a data de vencimento, apresentando aos funcionários do banco um Certificado de propriedade elaborado para o novo proprietário.
Após o prazo e a impossibilidade de apresentar o documento exigido pelo Vendedor (por exemplo, uma recusa em registrar um Certificado foi recebida), o Comprador devolve seus fundos, obtendo acesso à célula.
- A quarta etapa - registro do imóvel
Depois que o dinheiro foi colocado na célula do banco, a transação entra na fase final, ou seja, o contrato de venda e todos os documentos necessários são submetidos para registro no Serviço de Registro do Estado Federal.
Como regra, após duas semanas, os participantes da transação recebem um documento registrado. Nesse momento, o vendedor recebe as chaves da célula.
- A quinta etapa - a liberação do apartamento
O apartamento é desocupado de acordo com os termos acordados. Após a transferência das chaves para o novo proprietário, é assinado um ato de aceitação e transferência da habitação.
Até que tal ato seja assinado, o Vendedor é responsável pelas condições do apartamento. Ao mesmo tempo, todos os certificados sobre a ausência de dívidas nas contas de serviços públicos podem ser transmitidos.
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Cartão de inteligência para registro de compra de um apartamento
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- ФЗ-218 “No registro estadual de imóveis”, entrou em vigor em 2 de janeiro de 2017 (com a alteração em 1 de maio de 2019)
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22/07/2019 ano
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