Dicas úteis

Instruções para a compra de terrenos sem intermediários

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Primeiro, você precisa garantir que o objetivo do site seja realmente a construção de moradias individuais, e não, por exemplo, a jardinagem nessas áreas seja proibida para erguer estruturas de capital.

Em segundo lugar, é necessário verificar a propriedade correta do atual proprietário do site e os motivos de sua aquisição. Se o atual proprietário comprou este terreno, você deve solicitar e verificar o contrato de venda. Se herdado, verifique os documentos relacionados à herança. Essa verificação deve ser realizada em relação a todos os proprietários anteriores, até o momento da formação da terra.

Em terceiro lugar, o atual proprietário deve ter autoridade para descartar essa terra. Ou seja, não deve haver ônus, detenções no terreno, o consentimento do cônjuge do proprietário deve ser obtido. Se estamos falando de uma entidade legal, é importante seguir todos os procedimentos corporativos e verificar as credenciais da pessoa que assina o contrato de sua parte.

Quarto, é necessário garantir que o terreno tenha passado pelo registro cadastral e que não haja disputas com os vizinhos sobre os limites do terreno.

O chefe do departamento imobiliário do escritório de advocacia Urvista Igor Polsky responde:

Ao comprar um terreno, antes de tudo, você deve prestar atenção à base de propriedade do vendedor e ao histórico do terreno. Para confirmar as informações do vendedor, você pode solicitar uma extração no USRN. Verifique se o vendedor formou os limites da terra e se havia edifícios que poderiam ser demolidos ou destruídos, mas ainda existem no papel. O local pode estar localizado na zona de conservação, o que impõe certas restrições ao uso e à construção de um edifício residencial.

Também será útil esclarecer as informações na administração local se o local se enquadra na retirada de acordo com as necessidades do estado, de acordo com o plano de desenvolvimento do território. Pergunte ao vendedor sobre o estado das comunicações (gás, eletricidade, água, esgoto): muitas vezes, na publicidade, eles escrevem que tudo falhou, mas na verdade ele corre pelo site, e isso não é a mesma coisa. É melhor perguntar a seus vizinhos que atendem as comunicações com antecedência ou encontrar informações na Internet e obter respostas das organizações sobre suas condições de conexão. Faça um exame do solo com antecedência para verificar a possibilidade de construir estruturas de capital nele.

Para a divisão do terreno, é necessário entrar em contato com a empresa geodésica, cujos especialistas medirão o terreno para sua divisão e fornecerão um acordo sobre a divisão do terreno e o disco para fazer alterações na USRN para aprovação, que podem ser enviadas pelo MFC.

A consultora jurídica do escritório “Prospect Vernadsky” do departamento de imóveis suburbanos “INCOM-Real Estate” Elena Tabolina:

Ao comprar um terreno com o tipo de uso permitido "para construção de moradias individuais" (IZHS) como propriedade, o comprador precisa minimizar os riscos gerais decorrentes da aquisição de qualquer imóvel e ter uma idéia das "armadilhas" que podem surgir exclusivamente ao realizar transações com terrenos IZHS.

Em primeiro lugar, ao comprar um terreno, é necessário garantir que o vendedor seja o verdadeiro proprietário do terreno vendido e que sua propriedade não seja onerada, por exemplo, por penhor, prisão ou servidão. Isso pode ser determinado recebendo um extrato do Registro Unificado de Imóveis do Estado (USRN), que contém informações publicamente disponíveis sobre a propriedade. Você também deve minimizar os riscos associados à falta de impostos e taxas de serviço do vendedor.

Para evitar disputas com os proprietários de lotes adjacentes, é importante garantir que os limites do lote sejam acordados de acordo com os requisitos da legislação atual e que não haja marcas especiais correspondentes às quais deve ser prestada atenção no passaporte cadastral do lote. Agora, ao cancelar passaportes cadastrais para terrenos, essas informações podem ser obtidas no extrato generalizado da USRN para o terreno.

Como o terreno da construção de moradias individuais é comprado exclusivamente para a construção de um edifício residencial individual, é importante monitorar se o terreno adquirido está localizado na zona de proteção da água, se o gasoduto passa por ele, se existe um cabo subterrâneo, tudo isso requer o estabelecimento de zonas de proteção apropriadas no terreno e impõe requisitos especiais e aprovações adicionais para a construção de uma casa e, em alguns casos, a construção de uma propriedade pode ser proibida.

Um ponto importante é a capacidade de conectar o edifício residencial erguido às redes de engenharia e suporte técnico; portanto, ao comprar um terreno, a questão da disponibilidade de comunicações existentes ou a possibilidade de conectar o imóvel a redes de serviços públicos no futuro merece atenção especial.

Você pode comprar um lote em propriedade comum. Porém, deve-se ter em mente que só é possível realizar uma divisão real de um terreno em propriedade compartilhada se, após o término da propriedade compartilhada, forem cumpridas as normas mínimas dos lotes formados. Também deve ser entendido que, se o edifício residencial que está sendo construído não for de propriedade compartilhada, será necessário o consentimento do segundo co-proprietário para sua construção no terreno.

O advogado, parceiro do Grupo Consultivo da Berkshire, Sergey Kopeikin, responde:

Inicialmente, você precisa entender se a terra está em uma parceria de jardinagem ou não faz parte dela. Os recursos de design dependem disso.

Ao comprar terrenos não registrados, surge uma questão relacionada à verificação do objetivo do terreno: ele deve ser indicado “em construção de moradias particulares”. Quando o lote adquirido está localizado em terras agrícolas, relaxamento ou conservação da água, a construção é possível, mas será contestada.

Se o terreno estiver no SNT e já tiver o proprietário original (ou seja, ele foi registrado como membro do SNT), será necessário verificar a disponibilidade de:

  • certificados de registro estadual de direitos à terra,
  • gravames sobre transações
  • o plano cadastral do terreno em que os limites são estabelecidos (e também verifica se ninguém discute essas fronteiras).

Tudo isso é verificado através da Câmara Cadastral. O principal é garantir que os limites sejam acordados e a cerca esteja no local apropriado.

Você também deve prestar atenção a possíveis servidões (restrições ao direito de uso no interesse de terceiros). Esses dados podem ser encontrados no quadro do SNT. Por exemplo, uma linha de transmissão de energia ou comunicações, poços de comunicação e poços de esgoto passam pelo local. No quadro, o comprador deve conhecer antecipadamente a qualidade do site.

O ponto essencial é o preço pelo qual o lote para o IZHS será adquirido: de acordo com a legislação vigente, ele não pode ser inferior ao valor cadastral. Mas isso é bastante importante para o vendedor e se a terra em sua propriedade for inferior a três anos. Independentemente do valor do contrato, o Serviço Tributário Federal tem o direito de calcular o imposto no valor de 13% do valor cadastral e tentar recuperar os atrasados. Se o proprietário tiver a terra por mais de três anos, não haverá impostos. Ao elaborar um contrato de venda, eu sempre recomendo que os pagamentos entre o vendedor e o comprador sejam feitos em forma não monetária.

É possível, em princípio, dividir um lote em dois proprietários, mas é melhor fazer isso imediatamente na compra, após a determinação das ações. No entanto, deve-se prestar atenção ao fato de que em cada distrito da mesma região de Moscou, os órgãos legislativos estabelecem padrões, abaixo dos quais a propriedade individual de um terreno não pode ser formalizada. Por exemplo, no distrito de Odintsovo, essa norma é de pelo menos 4,5 acres, portanto, definitivamente não é possível dividir seis acres.

A árbitra da Primeira Instituição de Arbitragem, Marina Guryanova, responde:

Primeiro, você precisa obter um extrato da PPZ (Regras para Gerenciamento e Uso da Terra), que indicará os principais usos permitidos desta terra. Esta declaração é solicitada gratuitamente em qualquer MFC ou administração de um assentamento rural. Se este terreno for destinado à construção de moradias individuais, isso deve ser claramente indicado nos usos principais (não em usos adicionais e não auxiliares ou condicionalmente permitidos); caso contrário, você deverá passar pelo procedimento de audiência pública. Além disso, neste extrato (PPZ), você especificará o tamanho mínimo do site nesta categoria; a partir daqui, ficará claro se a seção é possível.

Em seguida, você ou o vendedor do site deve fornecer um extrato da USRN, de preferência com uma nova data. O extrato indicará o (s) proprietário (s) deste lote, a presença de direitos registrados, o valor cadastral (você pagará impostos por ele) .Deve-se atenção especial a quaisquer ônus: detenções, ações judiciais, proibições de ações de registro) e servidões.

No momento da transação de vendas, o vendedor deve transferir para você um terreno livre de quaisquer direitos de terceiros. Ele também deve fornecer o consentimento com firma reconhecida do cônjuge à alienação se o objeto foi adquirido durante o casamento e, portanto, é propriedade adquirida em conjunto. Se houver vários proprietários do site, o contrato de venda estará sujeito a reconhecimento de firma. Você também deve prestar atenção especial ao fato de ter sido realizado um levantamento deste terreno e se suas fronteiras foram estabelecidas de acordo com a lei aplicável.

Agora, as parcelas geralmente têm fronteiras, o que significa que os litígios e os custos para alinhar essas fronteiras são inevitáveis. Esta informação pode ser obtida abrindo o mapa cadastral público na Internet e discando o número cadastral da terra adquirida.

De qualquer forma, para evitar litígios subsequentes, ao adquirir um terreno, você deve entrar em contato com um advogado qualificado para obter suporte à transação.

Etapa 1 - certifique-se de comprar a terra do proprietário

Depois de escolher o melhor terreno para você, você pode prosseguir para o lado legal da compra e a execução da transação na Rosreestr.

Para começar, recomendo documentar que a pessoa que se apresentou a você como proprietário é o verdadeiro e único proprietário da terra, que a terra não foi vendida anteriormente e não está presa ou onerada. A Rosreestr fornece essas informações apenas com base no pagamento, mas você pode enviar uma solicitação oficial à USRN sem sair de casa.

O Rosreestr envia extratos da USRN dentro de 3 dias (há atrasos). Se você deseja obter informações sobre o proprietário mais rapidamente, recomendo solicitar instruções diretamente através da API do Rosreestr - para receber um documento dentro de uma hora. O custo é o mesmo - 250 rublos, os dados oficiais são da USRN Rosreestr e são confirmados pela assinatura digital eletrônica do registrador (EDS).


Extrato da USRN, que eu pedi recentemente através da API do Rosreestr

Características da compra de terrenos sob a IZHS

Para entender a essência da questão, lembre-se de que estamos falando sobre o processo de construção de um edifício de capital para uma residência específica em um terreno específico. Observe que, se o território em que a construção residencial individual é realizada pertencer às terras do município ou assentamento, estiver localizado dentro dos limites do assentamento, após a construção e o comissionamento do edifício, será atribuído um endereço.

Além disso, se o endereço for atribuído às instalações, o proprietário da propriedade tem o direito de se registrar nessas instalações. O IZHS é realizado com mais freqüência para a construção de instalações de acordo com os planos individuais do desenvolvedor, a fim de levar em consideração todos os desejos do proprietário do terreno ou de sua família.

Após a construção das instalações, seu registro como imóvel e após o registro de um cidadão nessas instalações, você pode obter a permissão do município para uso pessoal de todas as instalações municipais existentes no território. Isso pode incluir sistemas de aquecimento, esgotos, eletricidade fornecida, infraestrutura de esgotos, tubulações e outros.

Com base nos dados do Código Civil da Federação Russa, estude os documentos regulamentares que regulam as normas e regras para a implementação do desenvolvimento em construção de moradias particulares.

Lembre-se de observar que na casa erguida após o comissionamento, você pode registrar apenas uma família. Observe que, ao mesmo tempo, a altura de todas as estruturas principais do edifício não pode ser superior a três andares.

Estude especialmente a questão de coletar e verificar a documentação para que não se verifique que o local seja adquirido ou arrendado por um longo prazo, e é proibido construir um edifício residencial.

Etapa 2 - verifique os documentos na terra

Aqui estão os documentos que você precisa ao comprar um terreno:

  1. Verifique os dados do passaporte do vendedor com os dados especificados no extrato da USRN. Não aconselho que você compre um lote de terreno se o direito de propriedade ainda não tiver sido estabelecido, pois podem surgir fronteiras pouco claras ou impostos não pagos durante a execução da transação.
  2. Se o vendedor for uma pessoa jurídica - solicite os documentos legais e verifique a capacidade legal no site do Serviço Fiscal Federal.
  3. Verificar - o mesmo número cadastral em todos os documentos e se a categoria de terra está indicada corretamente.
  4. Se o vendedor for casado, ele deve ter um consentimento autenticado do cônjuge para a venda. Sem este documento, a transação não ocorrerá.
  5. Não seja preguiçoso, meça a terra pelo menos com uma régua no Yandex Maps e compare-a com os números nos documentos. A área deve corresponder. Há casos em que os direitos são executados antes do acordo ilegal sobre a divisão do terreno entre os proprietários.

Etapa 3 - deixe um depósito para o vendedor

Antes de entrar em qualquer relacionamento financeiro com o vendedor, recomendo que você obtenha o desconto máximo dele, procure novas opções por mais alguns dias e somente depois disso deixe um depósito.

Externamente, o depósito e o adiantamento são muito semelhantes (confirmam a intenção de realizar a transação), mas apresentam diversas diferenças:

  • O pagamento antecipado em caso de falha pelo comprador ou vendedor de suas obrigações deve ser devolvido ao comprador. Embora as condições sejam consideradas não escritas, elas devem ser definidas no contrato de vendas, caso contrário, você não pode esperar o retorno do pagamento antecipado, e eu não contaria com "acordos de cavalheiros".
  • Se o depósito for indicado no contrato e você (o comprador) recusou a transação, o depósito não será devolvido a você e, se o vendedor recusou a transação, ele será obrigado a devolver o depósito em dobro.

Qualquer depósito deve ser emitido na forma de um recibo e, de preferência, na forma de um contrato de venda preliminar.

Maneiras de comprar terras para construir uma casa

Lembre-se de que o lote de terra sempre pertence a alguém, o que significa que você precisa entender que pode comprá-lo das seguintes maneiras:

  • No caso em que o proprietário do território é a administração do estado, município ou vila, o terreno deverá ser comprado através da formação de um pedido de lotes em um leilão, a fim de adquirir um terreno específico. Nesse caso, você deve seguir todo o procedimento,
  • No caso em que o proprietário da terra é um cidadão ou organização que não é uma estrutura estatal ou representante de órgãos estatais, é necessário elaborar um contrato de venda.

Observe que você precisa escolher uma parcela de terreno para a construção de moradias individuais, estudando cuidadosamente todas as opções, escolhendo terrenos preferenciais, territórios com diferenças predominantes em relação aos terrenos semelhantes. É importante estudar antecipadamente as características do solo, a localização geográfica da terra.

Etapa 4 - finalize a compra de terrenos em Rosreestr

O procedimento para a compra de terras do proprietário é o seguinte:

  1. Organize com o vendedor a reunião no MFC "Meus Documentos" em sua cidade,
  2. Pegue um ingresso para solicitar o registro de direitos,
  3. Enquanto aguarda a sua vez, leia atentamente o contrato de venda do terreno (o vendedor prepara e paga),
  4. Pague a taxa de inscrição estadual e faça uma cópia do comprovante de pagamento,
  5. Quando a fila eletrônica aparecer, vá para o balcão de registro, assine o contrato de vendas em triplicado (verifique se a caneta azul diz “Vendedor recebeu *** rublos completos” pela caneta azul) e transfira os documentos restantes para o registrador. Eu recomendo transferir dinheiro também na presença de um registrador. Если сумма в договоре будет занижена (например, когда земля в собственности менее 5-ти лет), возьмите с продавца расписку о получении остальной суммы,
  6. На этом сделка закончена. Если все сделано правильно, то через 14 дней, там же в МФЦ, вы получите зарегистрированный в РосРеестре договор и станете новым собственником земельного участка.

Как выбрать земельный участок под строительство дома

Para adquirir um lote de terreno para a construção da construção residencial de capital para colocação individual da família em uma base contínua, é necessário levar em consideração os seguintes recursos:

  • Examine os arredores da terra em busca de fontes de danos à saúde:
    • Localização de instalações técnicas na indústria de transformação,
    • Disponibilidade de plantas nas proximidades,
    • A presença de esgotos ou coletores de esgotos,
    • Determine o nível de radiação de fundo em um terreno, pegue o solo para pesquisa para identificar substâncias nocivas,
    • Verifique se o site não se enquadra no campo de ação das linhas de energia,
  • Tente escolher um terreno para que, dentro de um raio de 2 a 3 quilômetros do terreno, haja florestas ou um lago,
  • Certifique-se de que o lote esteja conectado às comunicações, existe a possibilidade de conectar o lote terrestre ao abastecimento de água, às linhas de gás e à eletricidade:
    • Deve haver pelo menos um poste elétrico em um raio de 300 metros,
    • O cano principal de água deve estar localizado a não mais de 200 metros do local,
    • E para o suprimento de gás, o fraturamento hidráulico deve estar localizado a 100 metros do local, e não mais,
  • Escolha o terreno mais próximo aos objetos da infraestrutura urbana ou da vila, verifique se o seguinte está localizado:
    • Compre com itens essenciais,
    • Farmácia
    • Lojas com utensílios domésticos e todos os dias,
    • Lojas de ferragens,
    • Escola, se você planeja morar permanentemente na área selecionada,
  • Aprenda o tipo de atividade e os recursos de passar tempo com seus vizinhos, conheça-os com antecedência para saber o que esperar deles,
  • Examine a qualidade e as características básicas do solo na área selecionada, determine com antecedência o nível das águas subterrâneas, especialmente os ventos na área,
  • Escolha um local para compra que esteja completamente vazio. Se você quiser construir uma casa do zero, poderá comprar terrenos com objetos de construção incompleta e concluir a construção e o comissionamento do objeto, cuja construção foi iniciada pelos proprietários anteriores.

Razões para a suspensão do registo predial

O motivo da restrição de direitos pode ser o seguinte:

  1. Julgamento de apreensão de bens,
  2. Servidão pública ou privada em imóveis,
  3. Empréstimo hipotecário, no qual a terra atua como garantia de pagamentos,
  4. Obrigações colaterais
  5. Dívidas fiscais não pagas do vendedor,
  6. Confie na gestão da propriedade,
  7. Arrendamento de terras, incluindo finalidades especiais (zonas sanitárias e de segurança, fundo florestal e terras agrícolas), que são de interesse do estado,
  8. Contrato de concessão (contrato com o Estado sobre a transferência paga de terra por um período especificado de uso).

O que procurar ao comprar um terreno para construção de moradias individuais

O principal assunto do estudo do site para a aquisição é a capacidade de conectá-lo às instalações de comunicações e suporte à vida. Se as características do site se adequarem ao futuro comprador, mas não houver perspectivas de conexão de água, gás ou eletricidade, não faz sentido criar um objeto IZHS nessa seção.

Se houver uma oportunidade de resumir as comunicações, estude os seguintes pontos com base no passaporte cadastral para o terreno:

  • Existem limites de terra definidos pelo engenheiro cadastral,
  • Certifique-se de que o passaporte contenha dados sobre o território pertencente às terras do assentamento,
  • Encontre os dados no VRZ em relação ao site, é permitido usar para moradias particulares o território destinado a terrenos subsidiários ou construção de casas de veraneio.

Para selecionar um terreno para a construção de moradias individuais, estude o custo aproximado por metro quadrado em terrenos vizinhos. Se o vendedor expuser o site a um custo menor, há motivos para pensar e estudar os dados no site com mais detalhes.

Se o lote selecionado para compra em construção de moradia individual tiver a forma de uso permitido da terra para atividades agrícolas, você deverá recusar a transação.

Como verificar a limpeza legal da terra sob a IZHS

Ao adquirir uma parcela de terra, você pode se encontrar em uma situação em que a terra é prometida, presa por dívidas do proprietário anterior, sobrecarregada com outras obrigações. Para evitar isso, colete informações sobre os proprietários do terreno, veja com que frequência a mudança de propriedade do terreno foi realizada. Certifique-se de que os documentos de titularidade do proprietário cumpram os requisitos legais.

Para obter a resposta para as perguntas acima, você precisa obter uma declaração cadastral. Neste documento, os dados no terreno, que podem se tornar os principais para recusar a transação, são inseridos a partir da primeira página.

Por exemplo, se houver evidências de que os limites do site não coincidem com os limites do site, de acordo com os documentos de levantamento de terras, pode ser uma ocasião para reconsiderar a decisão de adquirir esse site.

Nesses casos, é recomendável escolher um site para compra com pesquisas de limites. Se um potencial comprador escolheu um lote de terreno sem levantamento de terras, mas realmente deseja comprá-lo, vale a pena pagar o valor do depósito com a condição de que o processo de levantamento de terreno seja realizado em um determinado período de tempo.

Preste atenção aos seguintes dados que estão presentes no passaporte cadastral:

  • Carga de gás
  • Localização do local em zonas ambientais e de proteção da água;
  • Compare, sobrepondo a imagem da forma do gráfico a partir da imagem nos dados gráficos da extração. É necessário que a coincidência seja máxima na forma de fronteiras.

Ao comprar um terreno de um casal, peça ao vendedor uma cópia autenticada da permissão do segundo cônjuge para vender o terreno. Este documento deve sempre ser mantido.

Observe que, se o proprietário da propriedade vender terras que adquiriu por herança ou como presente de outro proprietário, a permissão do cônjuge para vender não será necessária.

Outra fonte de informação para um potencial comprador pode ser um mapa cadastral interativo acessível ao público na Internet. Graças a uma variedade de ferramentas e uma interface conveniente, todos podem encontrar dados de seu interesse em relação a um terreno em qualquer região da Rússia.

Como conseguir terra para um terceiro filho?

Como obter um terreno para construir uma casa gratuitamente, leia aqui.

O procedimento para registrar a compra de terras sob a IZHS

A atribuição de terrenos, como mencionado acima, pode ser adquirida mediante a elaboração de um contrato de venda com um proprietário particular ou através de um leilão de terrenos, se o proprietário for o estado.

Observe que, em qualquer caso, é necessário observar as regras básicas da transação para a aquisição de terrenos:

  • O potencial comprador deve decidir o lote específico que deseja adquirir a propriedade,
  • Ao escolher um lote de terreno para a implementação de moradias particulares, preste atenção à categoria de terreno. Para não receber uma recusa em vender terrenos para moradias individuais, é necessário adquirir terrenos pertencentes à categoria de terrenos de assentamento,
  • Para realizar a preparação e a coleta de todos os papéis e documentos necessários sobre o terreno: se a compra for feita no município e o lote ainda não tiver passaporte cadastral, é necessário emiti-lo, se não houver levantamento de terreno, deve ser feito,
  • Ao fazer a aquisição de terras pelo estado, é necessário enviar um pedido à administração do assentamento para a aquisição de um terreno específico e obter informações na data da licitação,
  • Coordenar todas as condições do contrato de venda, determinar o tamanho do valor do terreno e a forma de pagamento, estabelecer os termos e procedimentos para o pagamento,
  • Depois de receber cópias duplicadas do projeto de contrato de venda, ambas as partes da transação têm o direito de verificar os documentos dentro de trinta dias; então, o contrato deve ser assinado ou cancelado,
  • Após a transação e a transferência de dinheiro, o novo proprietário deve registrar sua propriedade da terra em Rosreestr, para receber um certificado de propriedade.

Saiba que, ao elaborar um contrato específico para a aquisição de terrenos, você pode precisar de vários documentos e extratos de serviços públicos; portanto, planeje com antecedência para obtê-los com antecedência.

Características da compra de terrenos no SNT

A compra de uma casa de verão sem casa na SNT (parceria de jardinagem sem fins lucrativos) não contradiz a legislação atual, mas há vários recursos:

  • Os terrenos de uma parceria hortícola não se destinam à construção de moradias individuais, pois estão localizados em terrenos agrícolas. Assim, o preço desse site deve ser menor. Se a horta estiver localizada na área residencial do território dos assentamentos, não será difícil transferi-la para a IZHS.
  • Você pode construir uma casa em uma cabana de verão, mas para reconhecê-la como residencial, serão necessárias aprovações, documentos, tempo e dinheiro adicionais. Sem comissionamento, a casa será considerada um anexo.
  • Ao comprar terras em uma sociedade de horticultura, você deve estar preparado para o fato de ter de contar com os interesses de todos os membros do SNT e implementar as decisões da assembléia geral de jardineiros. Você pode realizar jardinagem ou horticultura individualmente, sem ingressar nos membros dessa associação. Nesse caso, o Conselho da SNT conclui um acordo com você sobre o uso das instalações de infraestrutura da SNT e a taxa contratual não pode ser menor que a taxa de associação.
  • Em vista do exposto, o custo total da construção de uma casa no SNT pode ser maior do que a construção de um local em construção de moradias individuais.

Como fazer a compra de um terreno de uma entidade legal

Pessoas físicas e jurídicas, bem como entidades estaduais e municipais, podem participar de transações de compra e venda de terrenos. No entanto, as entidades legais deverão coletar um pacote adicional composto por documentos constituintes, um protocolo da reunião dos fundadores com a decisão de realizar uma transação, uma resolução da administração local sobre a transferência de terras, etc.

Documentos para a compra de terras sob IZHS de uma pessoa particular

O proprietário do site deve enviar os seguintes documentos:

  • Documentos de título relativos à legalidade da aquisição de terras,
  • Um documento oficial de avaliação do local por um especialista,
  • Consentimento por escrito de todos os proprietários para vender a parte do vendedor da terra comum, se a propriedade for de propriedade coletiva,
  • Se o vendedor for um cidadão menor, uma pessoa legalmente incompetente ou parcialmente incapacitada, será necessária a permissão das autoridades tutelares para alienar o terreno.
  • Se houver intermediários, é necessário fornecer uma procuração com firma reconhecida,
  • Bilhete de identidade de cidadão da Rússia,
  • Código de identificação.

Um potencial comprador deve fornecer um passaporte e um código de identificação.

Para acelerar o processo de processamento da transação e preparação de valores mobiliários, prepare os seguintes dados com antecedência:

  • Um certificado do registro de proibições de alienação de bens imóveis,
  • Consentimento do segundo cônjuge na venda de terras, que devem ser feitas por escrito e assinadas por um notário,
  • Um certificado do registro de ônus imobiliários para confirmar a ausência de penhor fiscal ou outros ônus. Observe que esse certificado deve estar em cada parte da transação por parte do vendedor e comprador da terra,
  • Extrato do cadastro,
  • Um contrato de compra e venda executado e verificado para um objeto de terreno.

Observe que, após a transação em mãos, o comprador deve ter os seguintes valores mobiliários:

  • Contrato de venda de terrenos
  • O ato original sobre a venda de terras, com uma nota sobre a alienação de um lote,
  • Uma cópia do extrato do cadastro fundiário sobre os encargos relacionados ao lote,
  • Certifique-se de que, após a conclusão da transação, o notário público faça alterações no registro dos direitos de propriedade.

Como elaborar um acordo entre uma entidade legal e um indivíduo

Um contrato de compra e venda pode ser celebrado entre dois indivíduos, entre um indivíduo e uma entidade legal, e também entre duas entidades legais. Não há restrições aqui. Não há requisitos obrigatórios de compilação, mas o seguinte é importante:

  • Na seção "Assunto do contrato", o terreno deve ser descrito com o máximo de detalhes possível. Não tenha medo de escrever demais - quanto mais dados sobre a terra, menor a probabilidade de uma disputa no futuro. Indique a área do lote, endereço, número cadastral, categoria de destino, dados do certificado de registro, etc.,
  • Os encargos no site, se houver, devem ser descritos em detalhes. O comprador deve estar ciente de todas as restrições e possíveis reclamações no site de terceiros,
  • O contrato deve ser registrado na Rosreestr.

O contrato não deve conter condições:

  • sobre o direito do vendedor de comprar a terra,
  • restrições ao uso da terra após a compra,
  • recusa de responsabilidade do vendedor se reivindicações de terceiros forem reivindicadas no site.

Documentos para a compra de terras sob IZHS do estado

Para adquirir lotes de representantes estatais, é necessário preparar uma certa lista de documentos:

  • Um pedido de aprovação preliminar da aquisição de terrenos em propriedades ou de arrendamento por muito tempo com o direito de subsequente resgate de propriedades;
  • Passaporte cadastral. Este documento é enviado no caso em que esse tipo de documento em relação ao site especificado não foi solicitado anteriormente. Se não houver passaporte para o site, ele será formado dentro do prazo estabelecido por lei após a aprovação do pedido,
  • Pedido de participação em concurso em relação a um terreno de interesse.

Os seguintes documentos devem ser anexados ao pedido de participação em propostas:

  • Cópia do passaporte
  • Cópia do passaporte cadastral,
  • Se a terra é adquirida a crédito, são necessários dados sobre a solvência do cidadão.

Também é recomendável fazer duplicatas do contrato de venda para cada participante da transação e mais um para enviá-lo à Rosreestr.

Apenas os documentos básicos exigidos nesses casos são fornecidos; em mais detalhes, será necessário lidar com os papéis individualmente em cada caso.

Quais documentos serão necessários

Ao comprar terras por uma pessoa jurídica de um indivíduo, este deve fornecer:

  1. Um documento que certifica os direitos à terra (decisões das autoridades sobre o lote, um contrato de venda do proprietário anterior, etc.),
  2. Certificado de propriedade do representante regional do FSGRK, indicando o proprietário, categoria de terra, área de terra, endereço, número de inventário,
  3. Passaporte cadastral do site com o número, endereço, área, valor cadastral, categoria de terra, tipo de uso, informações sobre registro de direitos,
  4. Passaporte de um cidadão da Federação Russa,
  5. Eu recomendo fortemente que o comprador solicite um extrato da USRN, do qual você descobrirá se há alguma restrição no site (prisão) ou oneração com os direitos de terceiros.

O contrato de venda de terrenos sob IZHS

Saiba que o número de itens e seu conteúdo nos contratos do comprador com uma pessoa particular ou com um representante do município é o mesmo.

Verifique as seguintes informações no texto do contrato:

  • A parte introdutória do contrato, que contém os detalhes das partes, detalhes de contato, dados sobre documentos que são a base para uma transação legítima. Este item inclui entradas sobre o local e a data do contrato,
  • O assunto do contrato de venda inclui informações sobre as características do site, sobre o endereço do site, sobre os documentos que o vendedor possui neste site. Este parágrafo contém informações sobre o número cadastral do site, sua topografia, características geográficas,
  • Determinação do valor da transação:
    • Determine a moeda de liquidação,
    • Gerar o preço do terreno com base na avaliação de mercado ou no valor cadastral do terreno,
    • Determine o valor do depósito, pagamento antecipado de outra contribuição,
    • Defina o procedimento e as condições para o pagamento integral do valor da terra,
    • Defina a data final para os acordos e a transferência da totalidade dos direitos do proprietário para o comprador,
  • Os direitos das partes e suas obrigações. Neste parágrafo, é necessário anotar todas as restrições, ônus ou outras condições para o uso da terra, se houver. Este parágrafo deve incluir todos os direitos das partes, indicar as circunstâncias da ocorrência de responsabilidade de cada parte pelo desempenho inadequado das obrigações,
  • As circunstâncias de força maior podem incluir eventos de força maior que causaram uma violação das cláusulas contratuais que não são da vontade das partes. Certifique-se de verificar se existe um procedimento detalhado para resolver essas situações, caso elas ocorram,
  • Os detalhes de pagamento das partes e seus dados, incluindo informações copiadas de documentos que comprovem a identidade das partes,
  • Anexos e alterações adicionais ao contrato. Se necessário, você pode copiar todos os documentos, incluindo um passaporte cadastral, um documento sobre levantamento de terras, um plano de local e outros documentos e anexá-los ao documento principal do contrato. При внесении изменений необходимо указать пункт договора и страницу, где в текст вносятся поправки, дополнения, затем внести измененный текст, изменения должны быть зафиксированы нотариально. Если существуют приложения, то в основном документе необходимо применять ссылки на эти приложения в обязательном порядке.

Недобросовестность продавца

Acontece que, para acelerar a venda, o vendedor ou a agência ignora circunstâncias importantes. Por exemplo, um lote adquirido pode pertencer às terras do fundo florestal e não estar sujeito a venda em princípio. Nesse caso, você só pode contar com aluguel.

Às vezes, o vendedor não avisa o comprador sobre a categoria de terreno. Por exemplo, as terras agrícolas não podem ser usadas para fins industriais, e o comprador precisa lidar separadamente com a transferência de terras para outra categoria. A terra pode ser confiscada arbitrariamente e simplesmente não há direitos a ela nos termos da lei.

A trama pode estar presa, proibida a venda ou vendida várias vezes (geralmente com atos do tipo antigo sem números cadastrais). Os fraudadores costumam usar certificados de propriedade falsos (duplicados, inválidos, etc.), então o governo da Federação Russa decidiu cancelá-los. A partir de 2016, apenas um extrato da USRN confirmará a propriedade.

Registro de propriedade da terra após a compra

Após a aquisição de um terreno, é necessário colocá-lo no registro de registro na Rosreestr. Todos os documentos necessários para o registro devem ser autenticados. É necessário fornecer, juntamente com o pedido de certificado de registro de propriedade, cópias de papéis e não originais. O contrato de venda com todos os documentos certificados é transferido para o funcionário da Rosreestr ou da MFC.

Após arquivar e verificar os documentos, o funcionário da Rosreestr nomeia a data em que é necessário comparecer e recolher o certificado final de registro de propriedade da terra.

Depois de receber este documento em mãos, o comprador é oficialmente reconhecido como o proprietário do lote adquirido.

Papelada negligente

Os documentos elaborados às vezes não coincidem com os dados do passaporte cadastral em tamanho. Ao concluir um acordo, eles freqüentemente esquecem os interesses de terceiros (cônjuges, cônjuges) que têm o direito de propriedade à terra, se tiver sido adquirido em um casamento. Se um menor tem direitos à terra, então o contrato dos responsáveis ​​e guardiões é necessário no contrato.

Descuido

Há momentos em que, após a transação, o comprador recebe um lote completamente diferente. Eles mostraram um e venderam o outro - pior. Cuidado - verifique se os números cadastrais nos documentos correspondem às áreas em que você olha para a área. Para segurança, solicite ao vendedor um passaporte cadastral, remoção de limites de terra e use o aplicativo móvel KadastrRU com geolocalização.

Documentos para registro da propriedade da terra

Para registrar seus direitos de propriedade, o comprador deve elaborar um extrato.

Observe que você deve levar os seguintes documentos com você:

  • Passaporte de cada participante da transação,
  • Contrato de vendas,
  • O certificado do proprietário do site para o direito de descartar este site,
  • Plano técnico e cadastral, passaporte cadastral, se houver,
  • Comprovante de pagamento do imposto,
  • O ato redigido de transferência e aceitação da propriedade.

Muitas vezes, é necessário enviar mais alguns tipos de documentos aos principais valores mobiliários, que são revisados ​​abaixo:

  • Se o proprietário tiver um cônjuge em um casamento oficial, você deverá obter permissão por escrito do cônjuge para a transação,
  • Se os serviços de um representante forem utilizados, é necessário fornecer seus documentos de identificação na forma de uma cópia e uma procuração com reconhecimento de firma,
  • Se um lote de terreno com objetos de construção inacabados for comprado, você precisará obter documentos para cada objeto inacabado. Se edifícios acabados ou outras instalações de capital estiverem localizadas no local, será necessário obter documentos para cada edifício,
  • No caso de venda do terreno em propriedade compartilhada, é necessário obter a permissão de todos os proprietários.

É possível obter uma dedução fiscal ao comprar um terreno sob a IZHS

Para entender as questões de obter uma dedução de imposto ao adquirir um terreno, é necessário entender que esse pagamento pode ser recebido por um cidadão que trabalha oficialmente e paga imposto de renda pessoal.

Para receber uma dedução fiscal, é necessário adquirir terrenos exclusivamente para a construção de objetos IZHS, enquanto os próprios objetos devem ser construídos, comissionados e registrados no registro imobiliário. É permitido elaborar uma dedução fiscal se a construção de uma casa no local tiver começado, mas não estiver concluída.

Em outros casos, você não deve esperar receber uma dedução de imposto. Todos os pedidos de compensação são cuidadosamente verificados quanto à conformidade com os dados reais e é tomada uma decisão sobre pagamentos apenas em total conformidade com as condições especificadas no Código Tributário.

Terra é boa, mas nem sempre é boa para o sistema nervoso

Meu amigo comprou duas parcelas adjacentes (adjacentes). Sites são bons, centenas de 20. E eu decidi não brincar, mas combiná-los, construir uma casa para mim e calar a boca do cavalheiro. Ele derrubou a cerca entre as parcelas, enobreceu tudo e depois pegou os documentos e os olhos dos registradores imobiliários estavam claros. E aqui ele estava esperando sua grande decepção - para não ser seu mestre.

  • A primeira é que é impossível combinar os sites.
  • Segundo - você não pode registrar a propriedade da casa.

Essa oportunidade aconteceu porque meu amigo não estudou cuidadosamente os passaportes cadastrais que recebeu dos vendedores ao comprar terras. E no primeiro deles tal coisa foi indicada: a categoria de terra - terra agrícola, o objetivo pretendido - para a agricultura de caminhões. No passaporte cadastral do segundo lote estava listado: categoria de terreno - assentamento, finalidade pretendida - para construção de moradias individuais.

Na verdade, o próprio programa educacional

Em nossa legislação fundiária, o princípio do objetivo pretendido da terra é aplicado - isto é, para o que uma parcela específica pode ser usada. Esta informação é exibida no passaporte cadastral, bem como no certificado de registro da lei estadual.

Além disso, a terra também é dividida em categorias. Vamos começar com o último, porque é mais correto. Existem apenas sete categorias no Código de Terras (e é necessário procurar informações sobre esse assunto lá), todas as terras na Rússia pertencem a qualquer uma delas:

1) terras agrícolas,

2) terras de assentamentos,

3) terras da indústria, energia, transporte, comunicações, transmissão, televisão, ciência da computação, terras para atividades espaciais, terras de defesa, segurança e terras de outros fins especiais,

4) terras de territórios e objetos naturais especialmente protegidos,

5) terras do fundo florestal,

6) terra do fundo de água,

Em geral, que tipo de terra em cada caso é evidente nos nomes das categorias. Portanto, não vou me aprofundar mais nesta questão.

Para cada lote de terra, é fornecido um propósito especial e apenas um. Às vezes, um conceito diferente é usado - “tipo de uso permitido” (VRI), mas esse é o mesmo. E aqui está uma lista dos principais destinos que você encontrará ao comprar um terreno:

Para construção de moradias individuais (IZHS). Em tal site para construir uma casa não é apenas possível, mas também altamente desejável. Se o site estiver vazio, você poderá ser multado por uso indevido. Em teoria, apreender uma trama (completamente legal). É verdade que nunca ouvi falar de precedentes.

Para conduzir parcelas subsidiárias pessoais (LPH). Essas parcelas destinam-se ao cultivo: vegetais, frutas. Mas você pode construir uma casa ou não - o seu negócio.

Casa de campo. O mais "enredo democrático". Se você quiser - construa uma casa e se registre nela, mas se você quiser - não construa nada, plante algo, flores, tomates.

Horta. Há pelo menos uma árvore (fruto), mas você deve plantar. Construir uma casa é novamente o seu negócio. E seria bom plantar um par de arbustos bem aqui. Esse terreno é destinado a recreação, para que você possa adicionar apenas um gramado verde à árvore e ao mato.

  • Sutileza: parece que o Tribunal Constitucional decidiu recentemente que você pode construir uma casa na horta e se registrar nela se a horta estiver dentro dos limites do assentamento. Mas, enquanto na prática, você terá que procurar no tribunal que o juiz decida que sua casa é adequada para residência permanente.

Horta. Aqui você simplesmente deve se tornar um jardineiro nobre - é obrigatório cultivar frutas silvestres, vegetais, melão ou outras culturas, e a construção de prédios residenciais importantes é proibida.

Fora da situação com a compra de uma casa de verão ou de uma casa na vila, existem propósitos mais direcionados, mas eles não podem ser incluídos em um artigo e não são necessários para o problema em consideração.

Tratamento de erros

Voltando à situação de meu conhecido, agora você pode entender melhor a raiz dos problemas dele.

  • A legislação proíbe a união de dois ou mais lotes de diferentes categorias de terras, e o escritório cadastral escreverá uma "renúncia". Você só pode mesclar seções de uma categoria.

O registro dos direitos das mansões foi recusado a meu amigo porque a casa foi construída, ilegalmente, porque fica em um terreno com um tipo de uso permitido - para jardinagem.

Teoricamente, existe uma solução para o seu problema - isso está transferindo um dos sites para a categoria de outro, mas dessa maneira é sinuoso e espinhoso. Se o seu site estiver localizado na região de Moscou, somente o governo da região poderá decidir sobre a transferência de terras. Não vou pintar a trajetória do movimento nesse caminho, acho que todo mundo imagina que tipo de "sofrer tormento". É melhor recusar a compra de um site, não importa como o vendedor tenha a garantia de que uma alteração de categoria é uma questão insignificante. Aqui, deixe que ele mude primeiro e depois venda para você.

A lógica da alocação de terras, quando duas parcelas de uma categoria diferente estão na vizinhança, geralmente é bastante difícil de entender, portanto, apenas atenção, atenção e novamente atenção ao estudar documentos imobiliários.

Existe pequena dica: dentro dos limites de um assentamento, os terrenos podem ser de apenas uma categoria - terrenos para assentamentos.

A propósito, aqui novamente há um problema que os vendedores desonestos às vezes usam. Temos esse conceito em nosso país - zoneamento de territórios (consulte o Código de Planejamento Urbano).

  • Portanto, de acordo com isso, as terras dos assentamentos podem incluir residências, empresas públicas, zonas industriais, zonas de uso agrícola e assim por diante.

Sente a diferença? Deixe a palavra "agrícola" ser dita para o nosso exemplo, mas esta não é uma categoria de terras, mas uma zona territorial.

Portanto, muitas vezes é possível enfrentar situações em que um corretor de imóveis fala com inteligência sobre um determinado objeto, assegurando que ele pertença à categoria de terrenos industriais; na verdade, é uma zona industrial dentro dos limites de um assentamento - o terreno dos assentamentos. Isso significa que existem outras maneiras de projetar e as pedras correspondentes.

E finalmente - 93-FZ, a lei sobre a chamada "anistia de verão". Ele deu rédea livre aos vendedores para vender suas encomendas com passaportes cadastrais incompletos, ou seja, quando os limites exatos da parcela não são indicados nos passaportes cadastrais, na área aproximada e a parcela ainda não foi registrada na propriedade do vendedor. Obviamente, se você realmente gostou do site, a lei permite que o vendedor "acelere" a redação de seus direitos ao site para transferi-los para você.

Mas, nesse caso, será mais difícil para você "revidar" no tribunal se o seu novo vizinho ou a administração local quiser "cortar" um pedaço do seu site. De fato, no passaporte cadastral não há dados exatos sobre os limites do seu site, e será bastante difícil para você provar em tribunal que o proprietário anterior “acionou os pinos quando necessário”.

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