É possível ganhar um bom dinheiro alugando moradias suburbanas? Como não se arrepender mais tarde do investimento desperdiçado? Como encontrar clientes para acomodações de longo prazo e ainda não ficar no vermelho? Construir uma casa ou comprar, o que é melhor? Moscovitas cansados de viver em uma selva de pedra, o que eles mais querem, conforto ou privacidade?
Tentaremos encontrar respostas para essas perguntas longe de inequívocas neste artigo.
Casa para alugar. Construa você mesmo ou compre?
Antes de alugar um imóvel suburbano, ele deve primeiro ser comprado ou construído (embora tenha um terreno nos subúrbios). Aqui surge um dilema: o que será mais rentável e se pagará mais rapidamente?
Especialistas dizem que é uma idéia absolutamente imprudente comprar uma casa ou uma casa para aluguel subsequente. Mesmo a casa mais barata, no valor de 2,5 a 3 milhões de rublos, será paga no máximo em 12 a 15 anos.
Claro, todo mundo quer obter alta renda. Porém, deve-se entender que casas caras, em vilas de elite, são frequentemente alugadas pelos proprietários devido a uma mudança temporária no exterior ou para outra cidade. E aqui não estamos falando de negócios - deve-se cuidar da habitação e pagar pelos serviços públicos, embora, é claro, os proprietários obtenham um bom lucro.
Você também precisa considerar que, para uma casa de área grande e muito cara, será difícil encontrar inquilinos para uma longa estadia. Anteriormente, eram principalmente estrangeiros. Hoje, ricos empresários e autoridades russos - o público está extremamente fechado.
Não é recomendável concluir acordos de curto prazo em residências de elite; isso ameaça com móveis estragados e a perda da aparência geral apresentável de sua casa.
Agora, no mercado de aluguel, pequenas cabanas com uma área de até 100 metros quadrados estão em maior demanda. m. e a uma distância não superior a 20 a 30 km de Moscou. Se você é proprietário de um terreno assim, mesmo que pequeno (de 15 a 30 hectares), pode construir uma casa barata e organizada para um negócio de aluguel - essa opção será interessante para os inquilinos com um alto grau de probabilidade.
Se o terreno estiver localizado a uma distância maior (a 60 km do anel viário de Moscou e acima), então “incomodar-se” com o local da construção não faz sentido, uma vez que não é rentável entregar tais imóveis.
Tendo decidido construir uma casa para alugar, é melhor não prestar atenção às casas pré-fabricadas com estrutura ou painel baratas - elas geralmente não são feitas com material da mais alta qualidade. O concreto aerado é o melhor material de construção, retém e retém muito bem o calor, tem uma longa vida útil e é bastante acessível. Usar uma árvore é muito caro, uma casa assim não será paga em 15 anos.
Como se tornar um investidor de sucesso e não perder dinheiro?
Como não perder a entrega de casas de campo, cabanas e cabanas de verão, o que deve ser levado em conta para isso?
Para ter uma renda estável com casas de aluguel suburbanas, você deve pelo menos cuidar de sua apresentabilidade, a uma pequena distância da capital e, é claro, de conforto.
Casas de campo e chalés em Rublevka, nas direções Novorizhsk e Mozhaisk sempre permanecem em demanda. Se você encontrar inquilinos de boa-fé, é possível obter de 100 a 150 mil rublos por mês de aluguel.
Hoje, os empregadores prestam muita atenção ao congestionamento de rotas, muitos deles diariamente para trabalhar em Moscou. Além disso, para um negócio bem-sucedido, você mesmo precisa procurar inquilinos; ao entrar em contato com a agência, os riscos de lucro diminuem exatamente pela metade.
Como encontrar rapidamente um inquilino para sua casa, chalé, chalé?
A habitação deve estar totalmente preparada para a vida, não requer reparos e é fornecida com todos os encanamentos e móveis necessários. "Mansões" vazias que poucas pessoas gostam. Naturalmente, os móveis devem ser novos ou ficar assim. O hardware velho, gasto e quebrado reduzirá significativamente o valor do aluguel da sua casa ou até mesmo assustará completamente o cliente.
Se a vila em que sua casa está localizada possui uma infraestrutura desenvolvida (lojas, jardim de infância, playgrounds, complexos de entretenimento), isso será uma grande vantagem, porque na maioria das vezes os empregadores são pessoas da família.
Deve haver 3 ou mais quartos na casa - para membros da família e equipe de manutenção (pelo menos, pode ser uma babá).
É bom se a casa estiver localizada em um local pitoresco (perto da floresta, perto de qualquer reservatório). Para esses lugares, você não precisará procurar inquilinos por muito tempo. Um pequeno pomar no terreno, um jardim com bagas e arbustos de frutas também aumentará a demanda.
Imagem típica
O segmento de locação é mais afetado pela sazonalidade.
No outono, a demanda por imóveis para aluguel atinge seu pico: em agosto, setembro e até outubro, os corretores recebem um grande fluxo de solicitações daqueles que desejam alugar um apartamento. A empolgação ocorre às custas dos estudantes que desejam encontrar um apartamento ou quarto e um aumento no fluxo de visitantes que precisam encontrar trabalho em Moscou. Além disso, o período de férias de verão está terminando e a atividade comercial no mercado está aumentando. Neste momento, a diferença entre oferta e demanda está diminuindo, e o mercado está se voltando para o proprietário. No auge da demanda, os proprietários têm a oportunidade de alugar moradias em condições mais favoráveis. Alguns proprietários, aproveitando a situação, estão tentando reconsiderar a taxa para os inquilinos existentes. O contrato não proíbe aumentos de preços se tal decisão for obtida de comum acordo. No entanto, na prática, isso não funciona muito.
Os valores de pico diminuem gradualmente, e a diferença entre o volume de oferta e demanda começa a aumentar novamente. Uma situação semelhante é absolutamente normal para a primavera. Os apartamentos estão desocupados, e esse período, comparado ao outono, é mais descontraído. Observo que a demanda persiste ao longo do ano, mas em alguns meses esse indicador é maior, em outros - menos.
O mercado de aluguel em si é dinâmico: sempre haverá clientes que precisam mudar a área ou as condições de vida mudando para outro apartamento.
Impressão de instabilidade
O fator sazonalidade afeta o mercado, no entanto, recentemente, notamos que a curva de demanda começa a se suavizar. Um exemplo vívido é o outono passado no mercado da arena de apartamentos em Moscou. Observamos o aumento esperado na atividade comercial, mas não houve crescimento na demanda, típico da época.
Você precisa entender que existem circunstâncias que têm um enorme impacto no mercado. Entre eles, fatores políticos e econômicos, mudanças na esfera migratória. No entanto, você precisa examinar as realidades do mercado muito mais amplamente. Por exemplo, o aumento no número de empregos e salários médios nas regiões que vimos nos últimos anos também pode ter um impacto no segmento de aluguel em Moscou. Mudar para outra cidade em busca de um novo emprego e possíveis ganhos geralmente não faz sentido do ponto de vista econômico, uma vez que o custo do aluguel de moradias metropolitanas é bastante alto.
É possível que, dada a incerteza na economia e os problemas relacionados, essa queda seja semelhante à anterior. Como deve ser nesta época do ano, esperamos um aumento no número de pedidos de aluguel, uma redução no tempo de exposição do apartamento e um possível aumento nas taxas de aluguel, mas um salto acentuado pode não ocorrer.
Quanto a março, agora estamos testemunhando uma demanda crescente no mercado de aluguel em Moscou. No entanto, isso ainda não cancela o crescimento no volume de fornecimento característico desse período. Além disso, em breve esperamos um afluxo de pedidos daqueles que planejam alugar um apartamento para a temporada de verão. Pessoas que têm casa ou chalé alugam habitações urbanas no verão e se mudam para morar fora da cidade, mais perto da natureza.
Não perca:
Onde é melhor construir uma casa para alugar?
Existe o risco de não encontrar inquilinos construindo uma casa em uma vila remota, mesmo que não esteja longe de Moscou. Muitas vezes, as pessoas não conseguem encontrar inquilinos para uma casa adorável e aconchegante, com piscina e território bem cuidado, mas localizados em um local malsucedido.
O fato é que ele está localizado muito longe das estradas e pontos de ônibus ou em uma pequena vila, sem infraestrutura e com moradores sempre bêbados. É absolutamente claro que um terreno nesse local custará muito mais barato e, economizando dessa maneira, você poderá permanecer sem inquilinos e sem lucro.
A maioria das pessoas, ao alugar uma casa de campo, quer ter certeza de sua segurança. Nesse caso, os vilarejos protegidos e cercados ficam mais vantajosos. Casas antigas também não são muito adequadas para o negócio de aluguel, uma vez que na maioria das vezes o nível de conforto e a infraestrutura de morar nessas instalações deixam muito a desejar, sem mencionar a segurança.
Prédio de apartamentos bem sucedido. O que deveria estar nele?
Se você decidir construir uma casa e melhorar a terra, para o arrendamento subsequente, deve decidir sobre o público-alvo:
- famílias com crianças
- Cidadãos estrangeiros
- idosos solitários, etc.
Um pequeno parque infantil irá adicionar uma vantagem à sua propriedade aos olhos de casais com filhos. Um pequeno mirante, à sombra das árvores - será uma conveniência adicional para os idosos.
É bom se a sua casa rural tiver sua própria pequena piscina, casa de banho ou sauna. O estacionamento para 2-3 carros também aumentará o aluguel.
Uma estrada de concreto ou asfalto para a casa (com a possibilidade de acesso durante todo o ano) é um dos fatores importantes. Uma pessoa imaginando que ele terá que percorrer centenas de metros na lama e na terra todos os dias, pode até recusar uma oferta completamente satisfatória.
Como criar um layout confortável?
Ao construir uma casa, você deve escolher cuidadosamente um arquiteto-designer. É aconselhável dar preferência a um especialista já recomendado, mesmo que custe mais. "Especialistas" sem instrução podem desenhar um projeto centavo com um banheiro no térreo, enquanto haverá pelo menos três andares ou tornar as janelas muito pequenas, para que a casa fique escura ...
Atenção especial deve ser dada às escadas, pois elas não devem ser muito estreitas e íngremes. Deve haver um corrimão - confortável, feito de materiais seguros (de preferência madeira), os forjados podem não ser seguros para as crianças.
Os excessos nas instalações, na forma de vitrais e paredes cheias de janelas, não agregam valor à casa, mas a reduzem.
Funcionalidade de comunicação
Durante a construção, preste atenção especial às comunicações, para que mais tarde a maior parte do dinheiro não seja destinada à manutenção e reparo. Use materiais duráveis e de alta qualidade - esses custos serão recompensados.
Lembre-se de que o custo médio de manutenção de uma cabana nos subúrbios custa mensalmente de US $ 200 a US $ 1.000.
Papelada
Ao fazer um acordo, você deve redigir corretamente um contrato de trabalho. Se a casa for alugada por um período inferior a um ano, é estabelecido um arrendamento de curto prazo.
Esse acordo não prevê:
- Liquidação de residentes temporários não especificados originalmente no contrato,
- a capacidade de elaborar um contrato de locação,
- a capacidade de alterar o inquilino,
- o inquilino não tem o direito de estender o prazo da locação,
- o proprietário não tem oportunidade de exigir judicialmente um atraso na rescisão do contrato.
Ao transferir chaves, é imperativo concluir um certificado de aceitação, mesmo se você alugar a casa nos fins de semana e feriados. Ao mesmo tempo, é melhor não ter preguiça e listar todas as coisas e propriedades valiosas, prescrever multas por seus danos. Caso contrário, ao chegar, o proprietário corre o risco de obter um chalé meio esmagado ou saqueado.
O que é mais rentável: locação de longo prazo ou diária?
Sem dúvida, alugar sua casa, chalé ou chalé por dia pode ganhar muito bem.
Mas lembre-se de que você precisa todo o tempo livre dedicar a pequenos assuntos organizacionais:
- se envolver em limpeza ou contratar uma empresa de limpeza,
- constantemente procurar novos clientes e controlar sua liquidação e despejo,
- redigir documentos para aluguel, manter registros de caixa,
- resolver rapidamente pequenos problemas domésticos.
A prática mostra que a maioria dos locatários que trabalham no aluguel diário e que constroem (ou alugam) várias casas geralmente contratam um gerente para ajudar.
Lembre-se de que há muita concorrência neste mercado. Com o desenvolvimento da Internet, milhares de ofertas estão disponíveis para os inquilinos diariamente. As casas com um design e design únicos são as mais populares entre os "inquilinos diários". Se sua casa for construída de acordo com um projeto padrão, será muito difícil aprová-la.
Quanto você pode ganhar alugando sua casa ou chalé?
Alugando uma casa nos subúrbios com uma área de 100 a 150 metros quadrados. m, em média, você pode ganhar de 5 a 10 mil rublos por dia. O maior "jackpot" para o proprietário é o feriado de ano novo. Aqui você pode ganhar de 50 a 100 mil rublos por dia.
Então, por que, se tão benéfico, a maioria dos proprietários prefere aluguel de longo prazo?
O aluguel diário envolve muitos riscos:
- limpeza e desgaste mais freqüentes dos "consumíveis": lençóis, toalhas, tapetes etc.,
- uma atitude menos responsável dos inquilinos que deixam para trás muito mais quebras e danos ao acabamento, o que promete ao proprietário custos de reparo mais frequentes,
- alto desgaste de móveis - sua aparência apresentável dura no máximo um ano ou dois,
- deterioração e perda de coisas
- vandalismo e até incêndios não são incomuns.
Portanto, se você alugar sua casa por dia, é recomendável garantir imóveis e propriedades.
Aluguel de longo prazo é muito mais conveniente. Nesse caso, há uma pequena chance de que algo ruim aconteça com a casa. Além disso, para o proprietário, essa é uma renda mensal constante e previsível, sem "excesso de hemorróidas".
Para se tornar um empresário de sucesso no mercado de aluguel de moradias suburbanas, considere os seguintes fatores:
- Uma estrada boa e não movimentada leva à casa. Os destinos mais populares nos subúrbios: Rublevo-Uspenskoye, Mozhayskoye, Nova Riga, Kievskoye, Ostashkovskoye e Yaroslavl. Habitação suburbana no leste e sul da região de Moscou não é absolutamente uma demanda,
- Uma área pequena é suficiente - de 6 a 12 acres, mas é importante que seja bem mantida e ajardinada. Idealmente, deveria ter: uma casa de banhos, um mirante, um churrasco, um lugar para relaxar,
- A distância entre a cabana e o anel viário de Moscou é de no máximo 30 km para aluguel prolongado, no inverno - não mais de 15 km,
- Área da casa - não mais que 120 - 150 sq. m
- Comodidades adicionais: uma garagem, uma casa de banho, uma escada de concreto, uma piscina são bem-vindas e têm um efeito positivo no preço do aluguel,
- Seremos uma vantagem se na casa: quartos espaçosos, vários banheiros, paredes quentes e uma vista apresentável,
- Um fator importante é a boa ecologia e meio ambiente. Idealmente, uma floresta e um rio ou uma lagoa estão a uma curta distância,
- O local deve ser cercado, e a vila deve ser vigiada,
- Bons vizinhos.
Deve-se lembrar que não é absolutamente lucrativo comprar uma casa de campo ou uma casa de campo especificamente para ser alugada mais tarde - o retorno é muito grande. Mas se você já possui uma terra, tudo isso muda.
O custo de construção de uma pequena casa de estrutura (120 - 150 m²) é de 1 a 2 milhões de rublos, o que torna possível recuperar o investimento por um período máximo de 3 a 4 anos. O principal - não economize em contratados, materiais e comunicações - esses são custos absolutamente justificados que permitirão que sua casa gere renda por muitos anos.
